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[摘要] 蜀山区W1611号地块位于蜀山区科学院路以东、玉镜路以北,占地面积227.1亩,预计将于2月24日下午2点半拍卖。这宗罕见的227.1亩超大体量纯居住地块,届时必将迎来多家房企厮杀,因此小编特地前往该地块进行实地探访。
合肥2017年首场土拍新站、滨湖区占据主场,而2月蜀山区凭借227亩纯居住地成为土拍关注的焦点,据合肥土地市场网消息,蜀山区W1611号地块位于蜀山区科学院路以东、玉镜路以北,占地面积227.1亩,预计将于2月24日下午2点半拍卖。这宗罕见的227.1亩超大体量纯居住地块,届时必将迎来多家房企厮杀,因此小编特地前往蜀山区W1611号地块进行了实地探访。
一、地块基本信息
1、蜀山区W1611号地块位于科学院路以东、玉镜路以北,占地面积:227.1亩,规划用途:纯居住用地,地块分为四个部分,容积率为A≤2.5、B、C、D均为≤1.2,参考地价:400万元/亩,竞买保证金5亿元,增价幅度5万元。
2、竞买要求:蜀山区W1611号地块竞得人须按规划设计条件要求,配建一所12班幼儿园,竣工验收合格后,无偿移交蜀山区政府。同时须按住宅部分建筑面积另行缴纳教育设施配套资金65元/平方米。
竞得人须在签订土地出让合同后4个月内开工建设,并在开工建设后2年半内竣工(结构封顶)。若未按期开工或竣工,按出让合同约定追究违约责任。
总结:这是2016年以来蜀山区推出的大面积地块,也是一个单宗面积突破200亩的地块。作为老城区,蜀山区此次推出如此罕见的大宗地块,势必引来众多房企的关注。但鉴于地块面积高达227.1亩,后期开发难度不小,对于中小开发商来说,独自拿下运作或有些困难。
二、地块现场实探
1、地块周边交通
从交通配套来看,蜀山区W1611号地块西边紧邻科学岛路,也是目前通往该宗地主要的干道。地块南边的玉镜路目前正在修建中,晴阳路、蜀山湖都是规划中的道路,目前尚未成型。
地块距离城市主干道长江西路约1.8公里,随着地铁2号线开通时间的临近,未来该项目也可以享受到地铁的福利,距离近的地铁口为长江西路旁的大蜀山站。
2、地块周边配套
从整个区位来看,地块3公里范围内,教育配套有合肥蜀山小学、蜀山中学和合肥三十五中;医疗配套有安徽省立医院西区、合肥市人民医院西区;公园有蜀麓公园、四季花海、蜀山森林公园、蜀峰湾公园、植物园。
不过,从目前来看,地块周边缺乏知名大型商业,大铺头商圈已经较为老旧,无论是商业档次和形象都难言可观。虽然沿着长江西路可以三里庵、市中心等多个商圈,但是对于区域发展来说,这里的确非常需要一个知名商业体。
3、地块周边楼盘
从目前来看,距离蜀山区W1611号地块近的在售楼盘仅有南边的华润桃源里项目,在建的临湖家园安置房也在该地块南边。距离该地块稍远一些的还有科学家园、山湖苑西区等,总的来说,地块周边新房较少,房源颇为稀缺。
三、优劣势分析:
地块的优势:地块位于董铺水库一级水源保护区,周边拥有一山多公园,景观优势非常凸出,加上出让地块密度较低,也让该宗地具备了打造高端住宅的土壤。
地块的劣势:地块周边多条道路尚未打通,目前仅有科学岛路该宗地;地块西南侧为安置房小区,整个居住档次有所拉低。
地块的机遇:目前地块周边在售新房较少,项目竞品不多,未来少一些入市压力;而且这一片目前已经有品牌房企进驻,楼市认可度也有了一定的积累。
四、未来房价
根据此前土地网公布的24日土拍限价表可以看出,蜀山区目前的单价纪录为2505万元/亩,住宅楼面价纪录为11083元/平米。根据合肥市土地“限价令”的要求,蜀山区W1611号地块的拍卖高成交价为2013559440元。
按照这样的高总价来计算的话,蜀山区W1611号地块的成交单价高不能超过886.64万元/亩,住宅楼面价不能超过11083元/平米。
根据要求:该宗地竞得人办理住房销售明码标价备案价格不得高于区域内2016年10月31日前的同品质、同类型项目高明码标价备案价格。因此其周边高层房源价格可参考幸福金色湖畔首次备案价:15900元/㎡,其未来洋房单价可参考华润桃源里的别墅单价20999元/㎡。
总结:蜀山区作为合肥四大老城区之一,也是“宝刀未老”,房源一直紧俏,需求量大于供应量。而去年蜀山区成交的商住及居住地块面积均不足百亩,难解市场“饥渴”。
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