楼市曝光台:维权、改规划!曾经合肥第一高烂尾十年,一文起底坝上街前世今生

来源:合肥房天下 2018-08-07 13:45

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提起坝上街环球中心,第一眼就是横亘在大东门8年之久的超高层。去年年底,坝上街环球中心复工,6月2日,营销中心重新对外开放,并在之后备案两栋超高层住宅。

作为区域地标打造的坝上街环球中心项目,建建停停,规划两度更改,让这个项目一直备受争议。“烂尾楼”是否真重生?开发商恒盛地产资金链线下如何?起底坝上街的前世今生,还原一个真实的大东门地标。

事件回顾:

2008年恒盛地产首进合肥拿下了坝上街及粮食二库地块两大改造项目。

2009年8月启动拆迁,2010年6月举行开工奠基典礼。但在开工半年之后停工,中间陆续复工,但均没有下文。直到2017年底A1地块即住宅部分复工。

 

有钱就盖,没钱就停

恒盛地产的资金困局一直都在

恒盛的资金问题近几年来一直广为人知。

2011年,恒盛地产实现销售收入95.9亿元;2012年和2013年则下滑至83亿元左右;到了2014年则大幅下降至42.63亿元;2015年更缩减至23.4亿元;2016年公司销售收入为25.73亿元;2017年恒盛集团销售收入为34.7亿元。

伴随着销售收入的大减,是恒盛地产净利润开始由正转负,销售收入和净利润下滑,恒盛地产只好借债维持运营。

2014年恒盛地产总借款222.7亿元,到2015年底,这一数字上升至261.04亿元,截止到2017年,录得该集团拥有人应占亏损26.1亿元,资本负债比率攀升到393.4%

高额的负债率,债务上过度依赖“以新还旧”,因此有财经媒体称恒盛地产“走在危险的边缘”。

 

【数据来源于恒盛地产历年业绩数据】

回顾合肥坝上街项目的开工复工历史,正与恒盛地产的发展史相符:2008-2010年高速扩张,全国多个城市拿地,这其中就有合肥,拿下坝上街地块。

陷入资本困局的恒盛,随后就进入“有钱就盖,没钱就停”的困局,不仅是合肥,全国多地均有项目受到影响,停工或违约,一旦没钱,只能停工,受害的就只有购房者的利益。

车库漏水、物业不作为

“豪庭”变回迁,恒盛项目维权成惯性!

住宅品质怎么样,物业服务如何,去已交付的小区看看就一目了然。

翻一翻恒盛地产在合肥的口碑,却差强人意。

恒盛地产在合肥有两个项目已经交付使用,分别是恒盛皇家花园和恒盛豪庭。

早在2013年恒盛豪庭就因为地下车库渗水、管理混乱、墙面受潮、阳台积水等十五项问题进行维权,恒盛豪庭二期也推迟交房;物业不作为让业主直呼“豪庭变回迁”。

 

【图片来自于万家热线】

恒盛皇家花园也维权不断,2017年7月恒盛皇家花园业主在政府门口控诉“恒盛皇家花园黑心物业”,据了解,恒盛在未经过公示的前提下,将小区物业外包,换物业之后小区内扎草丛生,小偷猖獗,收完物业费之后就要撤场。

 

延期交房这一状况在坝上街已经重演,据笔者认识的一位网友表示,他2015年买的坝上街精装房原本定于今年7月1日交房,但如今延迟到了9月。

在全国,恒盛地产维权事件也比比皆是:

恒盛哈尔滨项目使用面积缩水,楼梯、电梯遭疑质量缺陷;

沈阳恒盛阳光尚城顶棚露钢筋、地面墙面窗台裂缝问题;

南通恒盛豪庭两次登上工程质量黑榜并通报,两度引发工程事故,在交付阶段以整改为由延期交付,然而房屋质量并没有得到整改,还是存在渗漏、空鼓、裂缝等严重问题,业主被逼无奈集体拒收房

 

大兴恒盛波尔多小镇南区交房,因房屋质量问题引发业主维权,业主反应车库被淹,地下室变游泳池,卧室、阳台漏水严重;

北京恒盛欧洲公馆开始交房,随后却因墙体开裂、车库漏水、地面下沉等诸多质量问题屡遭质疑。而历时一年维权无果,10余名业主近日便以一纸诉状,与开发商对簿公堂。

 

 

【恒盛欧洲公馆地面出现裂缝】

在全国恒盛,房屋质量、延迟交付,类似的维权事件一直在上演。

深陷资本困局,高额的负债率以及令人堪忧的房屋品质、延期交房等一系列消息,无疑给坝上街环球中心最后两栋楼蒙上了阴影。项目本身确实也存在几大疑问:

问题一:393.4%的资本负债比率,如果资金链断了,不乏有烂尾可能?

上文也提到,截止到2017年底,恒盛的资本负债比率为393.4%,如果你对这个数字很陌生,那看看恒大、碧桂园等一线房企的资本负债率:

 

债多了很愁!债务违约在恒盛并不是没有出现过。2015年债权人中国对外经济贸易信托有限公司向香港高等法院提交了对恒盛地产的清盘申请,因为恒盛地产的一家子公司没有及时偿还一笔约5000万元的到期债务及其利息。虽然随后恒盛还完欠款,但背后的隐忧仍在。

以新钱还旧账,如果资金链断了怎么办,在建项目只能没钱或者再度停工。

对于坝上街的业主而言,他们已经等了十年,能否等到圆满交房,一切还是未知数;入住之后,是否会像恒盛全国其他项目那样出现工程质量、物业服务差等问题,也都未可知,毕竟,谁都不能保证“交房大吉”。

问题二:从2008年—2078年,坝上街业主70年住宅到手只有57年!

2008年恒盛地产拿下坝上街地块,距离如今已经过去整整10年。

我国土地使用年限是从开发商取得该地块的土地使用证之日开始计算,即国家首次出让该地块的时间。这样来算,坝上街住宅土地使用年限为2008-2078年,总计70年,截止到2018年,还剩下60年。而已经备案的R3、R4栋楼,交房时间要到2021年,这意味着购房者买的房子使用年限只有57年!

也就是说,业主以70年住宅的价格,买到了不满60年的住宅,这样的话,还不如去买二手房,毕竟,二手房小区环境、物业口碑是实实在在看得见的。

 

问题三:谁为高额公摊买单?

合肥市场上的高层住宅的公摊一般为19%-25%之间。

坝上街环球中心的公摊竟然达到了30%-32%,以R3#栋楼5207户型为例,建筑面积为145㎡,公摊就有47㎡,建筑面积接近150平,到手不足一百平的套内面积!

不仅如此,装修毛坯分开备案,装修成本为3200元/㎡,坝上街的公摊面积在28-48㎡之间,花在公摊上面的装修款就要90000-150000元,基本上就是一套公寓的首付。

问题四:52层超高住宅,生活成本极高

今日有传闻,合肥未来或将对住宅限高:原则上市区住宅高度不超24层,四县一市住宅高度不超过20层!如果这一规定实施,意味着合肥将再无高楼。 

坝上街环球中心R3、R4为52层的超高住宅,绝对是合肥住宅的第一高楼无疑。超高建筑有哪些不好?

暂且先不提超高建筑对于建筑材料、施工难度的要求都要高,电梯、消防就是后期使用中的大难题。

首先电梯是最大问题,超高层建筑对于电梯质量的要求也十分之高,一旦电梯故障,将会给高层业主带来极大困扰;此外,超高层住宅项目为了达到消防规定通常会采用高速电梯,下降过快可能会引起身体不适;

其次是消防安全问题,消防云梯只能到30层,即百米左右,再高就上不去了。一旦超高层发生火灾,很难通过云梯进行救援,此外,还有地震、人为破坏等不可预见性灾难。

第三是二次供水问题,用水高峰水压上不去,二次供水费用贵,生活成本也会随之增高。

问题五:容积率8.2,绿化率25%,车位比1:0.85

容积率和绿化率关系到小区的密度和后期居住品质,一般容积率由政府规定。近几年合肥住宅市场,19层以上住宅容积率为2.4-4.5。坝上街住宅容积率在此标准上翻了两倍,达到8.2,绿化率只有25%,小区难见大片草坪绿植,名副其实的“水泥森林”。

在车位配比上,没有做到一户一车,车位配比只有1:0.85,未来小区里面将有15%没有车位。

容积率关系居住舒适度,车位配比直接影响日常生活。入目之处全是高楼,买车之后没有地方停,谈什么居住舒适?

问题六:商业移交给瑶海区政府,恒盛地产不再涉足商业

坝上街环球中心最受人关注的便是商业部分,如何将商业部分盘活,是个难题。据了解,恒盛已经将坝上街商业部分交由瑶海区政府,主要涉及到A2项目的1~9层。商业未来由瑶海区政府自持,并统一管理,具体的商业规划也由区政府决定。

众所周知,合肥的商业运营也是一大难题,新地中心、大摩广场、松芝万象城、安粮等众多商业难以为继,不得不关门。坝上街的商业未来如何运营?一切都属于未知数。

写在后面

近年来,合肥几大烂尾楼宣布重生,弘阳接手松芝万象城,三荣大厦改名润泰城,胜利广场被合肥城改和中国房地产开发合肥公司接手,澳中财富中心被文峰集团接手……

烂尾重生,城市的土地资源得以利用,市容市貌得以改变,同时也让市民多一个消费娱乐、办公的场所。然而,这对于房企的资金、资源整合、商业运营等都是一个考验。恒盛借新还旧的资本运转,能否保证坝上街住宅产品质量以及精装标准?项目是否会再出现资金问题而至停工?我们让时间来证明。        

* 提示:页中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;所涉及装修状况、标准以合同为准。
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龚慧敏区域分析师

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